Vivienda con suelos dañados: qué puede exigirse

Introducción: vivienda con suelos dañados y marco legal básico

Encontrarse con una vivienda cuyos suelos presentan daños importantes genera preocupación y dudas: ¿es un simple desgaste estético o un defecto grave?, ¿quién debe asumir el coste de la reparación?, ¿puede exigirse una rebaja del precio o incluso la resolución del contrato? La respuesta dependerá de si se trata de una compraventa o de un alquiler, de si la vivienda es nueva o de segunda mano y, sobre todo, de la entidad del daño y de cuándo se manifiesta.

En el ordenamiento jurídico español, los suelos dañados pueden encajar en distintas figuras legales: vicios ocultos en la compraventa, defectos constructivos cubiertos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) o incumplimiento de la obligación de conservación y habitabilidad en los arrendamientos urbanos. Conocer estas categorías es clave para saber qué puede exigirse y en qué plazos.

Tipos de daños más frecuentes en los suelos de una vivienda

No todos los daños en los suelos tienen la misma trascendencia jurídica. Distinguir entre defectos meramente estéticos y daños estructurales o funcionales es esencial para determinar qué puede exigirse. A continuación se describen los tipos de daños más habituales y su posible relevancia legal.

• Rayaduras, golpes y desgaste superficial por uso ordinario.
• Levantamiento de lamas de tarima o parquet, con huecos o desniveles.
• Hinchazón de suelos laminados por filtraciones o humedad.
• Grietas y fisuras en baldosas cerámicas o de piedra.
• Desprendimiento de piezas, baldosas sueltas o que suenan huecas.
• Hundimientos o deformaciones del forjado que afectan a la estabilidad.
• Defectos de nivelación que impiden el uso normal de puertas o mobiliario.
• Daños por filtraciones de agua procedentes de tuberías o elementos comunes.

Los daños leves y visibles suelen considerarse asumidos por el comprador o inquilino si eran apreciables en el momento de la visita. En cambio, los defectos graves, ocultos o que comprometen la seguridad o habitabilidad pueden dar lugar a reclamaciones más amplias, especialmente cuando se demuestra un origen constructivo o un incumplimiento de las obligaciones del vendedor o arrendador.

Vivienda comprada: vicios ocultos y garantías legales

En la compraventa de vivienda de segunda mano, los suelos dañados pueden constituir un vicio oculto si cumplen determinados requisitos. El Código Civil establece que el vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio.

Para que los daños en el suelo se consideren vicio oculto deben concurrir, en general, las siguientes condiciones:

• Ocultos: no apreciables a simple vista por un comprador medio en el momento de la compra.
• Preexistentes: su origen debe ser anterior a la compraventa, aunque se manifiesten después.
• Graves: deben afectar de forma relevante al uso, seguridad o valor de la vivienda.
• Desconocidos por el comprador: no puede haberlos aceptado expresamente.

Cuando se cumplen estos requisitos, el comprador puede ejercitar las acciones edilicias previstas en el Código Civil:

• Acción redhibitoria: solicitar la resolución del contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado, más daños y perjuicios si el vendedor conocía el defecto.
• Acción quanti minoris: pedir una rebaja proporcional del precio que compense el defecto, manteniendo la vivienda.

Vivienda de obra nueva: responsabilidad de promotor y constructora

En las viviendas de obra nueva, los daños en los suelos pueden estar cubiertos por los regímenes de responsabilidad establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta norma fija distintos plazos de garantía según la entidad del defecto y la parte de la edificación afectada.

En relación con los suelos, pueden darse varios escenarios:

• Defectos de terminación o acabado (por ejemplo, lamas mal rematadas, pequeñas fisuras en baldosas): suelen encajar en la garantía de 1 año para defectos de acabado.
• Defectos que afectan a la habitabilidad (humedades persistentes, filtraciones, suelos que se levantan y generan insalubridad): pueden estar cubiertos por la garantía de 3 años.
• Defectos estructurales (hundimientos del forjado, problemas graves de estabilidad): se incluyen en la garantía de 10 años para daños estructurales.

La responsabilidad puede alcanzar a promotor, constructor, arquitecto y otros agentes de la edificación, en función del origen del defecto. Es frecuente que, ante suelos dañados en obra nueva, se combine la reclamación por vicios constructivos con la acción frente al vendedor por incumplimiento contractual.

Vivienda en alquiler: derechos del inquilino ante suelos dañados

En los arrendamientos de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Los suelos dañados pueden encajar en esta obligación cuando afectan al uso normal de la vivienda o su seguridad.

En términos generales, el inquilino puede exigir al propietario:

• Reparación del suelo cuando el daño no sea fruto del uso ordinario ni de un mal uso del arrendatario.
• Reducción de renta si las obras de reparación impiden el uso de parte de la vivienda durante un tiempo relevante.
• Resolución del contrato si los daños son tan graves que hacen la vivienda prácticamente inhabitable y el arrendador no actúa diligentemente.

Por su parte, el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, como pequeños arañazos o golpes que no comprometen el uso del suelo. Si el daño se debe a un uso negligente o inadecuado, el arrendador podrá exigir la reparación o una indemnización al arrendatario.

Qué puede exigirse: reparación, rebaja de precio o resolución del contrato

Ante una vivienda con suelos dañados, las pretensiones posibles varían según el tipo de relación jurídica (compraventa o alquiler) y la gravedad del defecto. No obstante, suelen agruparse en tres grandes bloques: reparación, rebaja económica o resolución contractual, a los que puede añadirse la indemnización de daños y perjuicios.

Las principales opciones son:

• Reparación o sustitución del suelo: es la solución más habitual cuando el defecto es subsanable y no impide el mantenimiento del contrato. Puede exigirse al vendedor, promotor, constructora o arrendador, según el caso.
• Rebaja del precio o de la renta: procede cuando el comprador o inquilino decide mantener la vivienda, pero el defecto reduce su valor o utilidad. La cuantía suele vincularse al coste de reparación o a la pérdida de valor.
• Resolución del contrato: se reserva para supuestos graves en los que el daño en el suelo hace la vivienda impropia para su uso normal, o cuando la otra parte incumple de forma relevante su obligación de entrega o conservación.
• Indemnización de daños y perjuicios: puede incluir gastos de alojamiento alternativo durante las obras, daños en mobiliario, pérdida de valor de la vivienda o incluso daños morales en casos extremos.

Cómo actuar paso a paso ante un suelo dañado

La forma de actuar ante una vivienda con suelos dañados influye directamente en las posibilidades de éxito de una reclamación. Una reacción precipitada o, por el contrario, la pasividad, pueden perjudicar seriamente los derechos del comprador o inquilino. Seguir un protocolo ordenado ayuda a proteger la posición jurídica.

• 1. Documentar el daño desde el primer momento: realizar fotografías y vídeos con buena iluminación, desde distintos ángulos, y anotar la fecha aproximada en que se detecta el problema.
• 2. Revisar el contrato y la documentación: comprobar cláusulas sobre estado de la vivienda, exclusiones de responsabilidad, garantías y plazos. En obra nueva, revisar el libro del edificio y las garantías del promotor.
• 3. Valorar la gravedad del daño: distinguir entre un defecto meramente estético y uno que afecte a la seguridad, habitabilidad o valor de la vivienda. Si hay dudas, conviene consultar con un técnico.
• 4. Comunicar el problema por escrito: enviar un correo electrónico, burofax o carta certificada al vendedor, promotor, administrador o arrendador, describiendo el daño y solicitando una solución.
• 5. Evitar actuaciones unilaterales costosas: salvo urgencia, es preferible no acometer obras de gran entidad sin haber dado opción a la otra parte de intervenir o inspeccionar el daño.
• 6. Recabar informes técnicos: si la otra parte discute la existencia o gravedad del daño, un informe pericial puede ser decisivo para acreditar el origen y alcance del problema.
• 7. Intentar un acuerdo amistoso: plantear soluciones razonables (reparación, rebaja, calendario de obras) suele ahorrar tiempo y costes frente a un procedimiento judicial.
• 8. Valorar la vía judicial: si no hay acuerdo, conviene asesorarse con un profesional del derecho para estudiar la viabilidad de una demanda, los costes y los riesgos.

Pruebas y peritajes para acreditar los daños en el suelo

En muchos conflictos sobre suelos dañados, la controversia no se centra solo en la existencia del daño, sino en su origen, gravedad y momento de aparición. La carga de la prueba recae, en gran medida, en quien reclama. Por ello, es fundamental apoyarse en pruebas sólidas y, cuando sea necesario, en informes periciales especializados.

Entre los medios de prueba más habituales destacan:

• Reportaje fotográfico y de vídeo: muestra el estado del suelo, la extensión del daño y su evolución en el tiempo.
• Informes técnicos o periciales: elaborados por arquitectos, aparejadores o peritos especializados en patologías de la edificación, que analizan causas, gravedad y coste de reparación.
• Presupuestos de reparación: emitidos por empresas cualificadas, que sirven para cuantificar la rebaja de precio o la indemnización.
• Comunicaciones escritas: correos, burofaxes o mensajes en los que se notifica el daño y se recogen las respuestas de la otra parte.
• Testificales: declaraciones de vecinos, técnicos o personas que hayan visto el estado del suelo antes y después de la aparición del daño.

El informe pericial suele ser la pieza central en los procedimientos judiciales, ya que permite al juez comprender la naturaleza técnica del problema, su relación con posibles defectos constructivos o de mantenimiento y la proporcionalidad de las soluciones propuestas.

Plazos para reclamar y riesgos de dejar pasar el tiempo

Los plazos para reclamar por suelos dañados en una vivienda son uno de los aspectos más delicados. La normativa combina plazos breves para ciertas acciones (como los vicios ocultos) con plazos más amplios para la responsabilidad por defectos constructivos o el incumplimiento contractual. Dejar pasar el tiempo puede suponer la pérdida total del derecho a reclamar.

A modo orientativo, pueden destacarse los siguientes plazos frecuentes en la práctica (sin perjuicio de matices y particularidades):

• Vicios ocultos en compraventa: plazo breve, habitualmente 6 meses desde la entrega para ejercitar las acciones edilicias.
• Defectos constructivos LOE: 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para estructura, contados desde la recepción de la obra, con plazos de prescripción adicionales para reclamar.
• Acciones contractuales generales: plazos de prescripción que pueden oscilar entre 3 y 5 años, según el tipo de acción y la normativa aplicable en cada momento.
• Reparaciones en alquiler: la reclamación debe hacerse sin dilaciones injustificadas desde que se detecta el daño, para evitar que se agrave o que se impute al inquilino por falta de comunicación.

Además del riesgo de prescripción o caducidad, el paso del tiempo dificulta la prueba: los daños pueden evolucionar, repararse parcialmente o confundirse con deterioros posteriores, lo que complica acreditar su origen y entidad inicial.

Reclamación extrajudicial y vía judicial

La mayoría de conflictos por suelos dañados se resuelven, o al menos se intentan resolver, por la vía extrajudicial. Esta fase previa permite explorar soluciones flexibles y menos costosas que un procedimiento judicial, aunque conviene plantearla con rigor para que, en caso de no prosperar, sirva de base a una eventual demanda.

En la fase extrajudicial suelen seguirse estos pasos:

• Comunicación formal del daño y de la solución propuesta (reparación, rebaja, etc.).
• Aportación de fotografías, presupuestos e informes técnicos básicos.
• Negociación sobre el alcance de las obras, plazos y reparto de costes.
• Formalización del acuerdo por escrito, detallando compromisos y plazos.

Si no se alcanza un acuerdo satisfactorio, puede acudirse a la vía judicial. En función de la cuantía y del tipo de pretensión, se utilizarán distintos procedimientos (juicio verbal u ordinario) y será preceptiva o no la intervención de abogado y procurador.

En sede judicial, el éxito de la reclamación dependerá en gran medida de:

• La solidez de la prueba pericial sobre el origen y gravedad del daño.
• La acreditación de los plazos y de la comunicación temprana del problema.
• La coherencia entre la gravedad del defecto y la pretensión ejercitada (reparación, rebaja, resolución).
• El cumplimiento por parte del reclamante de sus propias obligaciones contractuales.

Consejos prácticos para prevenir conflictos por suelos dañados

La mejor forma de afrontar un problema con suelos dañados es prevenirlo o, al menos, reducir su impacto. Tanto compradores y arrendatarios como vendedores, promotores y propietarios pueden adoptar medidas preventivas que minimicen el riesgo de conflicto y aporten seguridad jurídica a la operación.

Algunas recomendaciones útiles son:

• Inspección detallada previa: revisar cuidadosamente el estado de los suelos antes de firmar, prestando atención a zonas húmedas (baños, cocinas), uniones con paredes y posibles desniveles.
• Reportaje fotográfico al inicio: en compraventas y alquileres, documentar el estado del suelo en el momento de la entrega de llaves.
• Cláusulas claras en el contrato: especificar el estado de conservación, posibles defectos conocidos y la distribución de responsabilidades en caso de daños futuros.
• Mantenimiento adecuado: seguir las recomendaciones de limpieza y conservación del tipo de suelo instalado (madera, laminado, cerámico, etc.).
• Actuación rápida ante filtraciones: cualquier indicio de humedad debe investigarse y solucionarse de inmediato para evitar daños mayores en el suelo y en la estructura.
• Elección de materiales de calidad: en reformas y obras nuevas, optar por suelos adecuados al uso previsto y correctamente instalados por profesionales.
• Seguro de hogar adecuado: revisar coberturas relacionadas con daños por agua, filtraciones y responsabilidad civil frente a terceros.

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