¿Qué hacer si el casero no respeta mi contrato?

Si te preguntas qué hacer si el casero no respeta mi contrato, lo primero suele ser revisar el contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos, documentar bien el incumplimiento y reclamar por escrito. Si el problema persiste, puede valorarse exigir el cumplimiento, pedir la resolución del contrato o reclamar daños y perjuicios, según el caso y la prueba disponible.

No respetar el contrato puede referirse a situaciones distintas: falta de reparaciones, entrada indebida en la vivienda, cobros no pactados, negativa a cumplir cláusulas válidas o actuaciones contrarias a la LAU y al propio contrato de arrendamiento en España.

Qué se considera un incumplimiento del casero en un contrato de alquiler

El incumplimiento del arrendador puede venir de la ley o de lo pactado válidamente. La LAU impone determinadas obligaciones al propietario, y el contrato puede concretar otras, siempre que no contradigan normas imperativas.

• Negarse a realizar reparaciones de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, con la cautela del art. 21 LAU.
• Entrar en la vivienda sin consentimiento del inquilino, salvo supuestos excepcionales que habría que valorar.
• Exigir pagos no pactados o repercusiones no previstas legal o contractualmente.
• Incumplir cláusulas válidas del contrato, como entrega de anejos, mobiliario inventariado o determinados servicios asumidos por el arrendador.

Qué revisar primero en el contrato y en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Antes de reclamar al propietario, conviene comprobar qué regula directamente la ley y qué depende del contrato. El art. 21 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. En cambio, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario pueden corresponder al inquilino, pero no siempre es sencillo trazar la línea y habrá que atender al tipo de avería, su causa y su entidad.

También es útil revisar el art. 27 LAU, porque contempla el incumplimiento de obligaciones como base para interesar la resolución del contrato en determinados supuestos. Si además se han pactado servicios, suministros, mobiliario o condiciones específicas, habrá que leer con detalle esas cláusulas y verificar si son válidas con asesoramiento en contratos de alquiler.

Cuando el problema sea económico o haya perjuicios acreditables, pueden entrar en juego, según el caso, los arts. 1101 y 1124 del Código Civil, sobre daños y perjuicios e incumplimiento de obligaciones recíprocas. El art. 1255 CC solo sirve para explicar que las partes pueden pactar condiciones dentro de los límites legales.

Cómo documentar el incumplimiento y reunir pruebas útiles

Para resolver un conflicto de alquiler, la prueba suele ser decisiva. Conviene reunir desde el principio:

• Contrato, anexos e inventario.
• Mensajes, correos y comunicaciones previas con el arrendador.
• Recibos, justificantes de pago y cargos discutidos.
• Fotografías, vídeos, partes de incidencias o informes técnicos, por ejemplo en humedades o averías.
• Presupuestos o facturas, si hubo que afrontar una reparación de daños en vivienda alquilada.

Cuanta más claridad exista sobre fechas, avisos previos y consecuencias del incumplimiento, mejor podrá sostenerse una reclamación posterior.

Cómo reclamar al casero antes de llegar a juicio

La notificación al casero por incumplimiento conviene hacerla de forma fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo. No es un requisito universal en todos los casos, pero puede ser muy útil para dejar constancia de qué se pidió, cuándo y con qué fundamento.

En esa reclamación suele ser aconsejable identificar el incumplimiento, citar la cláusula contractual o la norma aplicable, aportar copia de pruebas relevantes y conceder un plazo razonable para cumplir. El tono debe ser claro y prudente, evitando afirmaciones que luego no puedan probarse, especialmente en situaciones de conflictos de alquiler y mediación.

Qué opciones hay si el incumplimiento continúa

Si tras reclamar persiste el incumplimiento contrato casero, puede valorarse exigir judicialmente el cumplimiento, solicitar la resolución del contrato o reclamar una compensación económica si hay base suficiente. La opción adecuada dependerá de la gravedad del incumplimiento, de si sigue siendo útil mantener el arrendamiento y de la prueba disponible.

Si se inicia una reclamación judicial, habrá que analizar con detalle la acción ejercitable, el cauce procesal adecuado y los documentos que permitan acreditar tanto el incumplimiento como el perjuicio causado.

Cuándo puede haber indemnización, reparación de daños o resolución del contrato

No todo incumplimiento produce las mismas consecuencias. En supuestos leves puede bastar con exigir que el arrendador cumpla. En otros más graves o persistentes, el art. 27 LAU y el art. 1124 CC pueden servir de base para valorar la resolución del contrato. Si además el inquilino ha sufrido daños acreditables, el art. 1101 CC puede fundamentar una reclamación por daños en alquiler.

Por ejemplo, puede haber que valorar indemnización si una negativa injustificada a reparar provoca gastos, pérdida de uso de parte de la vivienda o deterioros adicionales. Pero no basta con alegarlos: habrá que probar su relación con el incumplimiento del arrendador y su cuantía.

Preguntas frecuentes sobre el incumplimiento del casero

¿Qué hacer si el casero no respeta mi contrato por no reparar humedades?

Habrá que determinar si se trata de una reparación de conservación del art. 21 LAU o de un problema imputable al uso. Documenta el daño, pide reparación por escrito y conserva informes o presupuestos.

¿Puede el casero entrar en la vivienda sin avisar?

En principio, el arrendador no puede acceder libremente a la vivienda arrendada sin consentimiento del inquilino. Si ocurre, conviene dejar constancia y revisar si existe reiteración o perjuicio.

¿Debo enviar un burofax antes de demandar?

No en todos los casos como requisito absoluto, pero suele ser una herramienta probatoria muy recomendable para acreditar la reclamación previa.

¿Puedo dejar de pagar la renta si el casero incumple?

Es una decisión delicada que no conviene tomar sin asesoramiento, porque puede generar riesgos para el inquilino. Lo prudente es analizar antes el contrato, la entidad del incumplimiento y la estrategia jurídica más segura.

En la práctica, si el propietario incumple, lo más útil suele ser combinar tres pasos: revisar bien el contrato y la LAU, reunir prueba sólida y reclamar de forma clara y fehaciente. A partir de ahí, podrá valorarse si interesa exigir cumplimiento, pedir una reparación concreta, reclamar daños y perjuicios o resolver el contrato.

Actuar con rapidez no significa precipitarse. Si el incumplimiento persiste, conviene revisar la documentación, ordenar las comunicaciones y buscar asesoramiento jurídico para decidir la vía más adecuada según el caso.