Alquiler con terraza insegura: obligación del propietario

Marco legal del alquiler con terraza insegura

En un contrato de alquiler, la terraza forma parte de la vivienda y está sujeta a las mismas obligaciones legales que el resto del inmueble. El propietario tiene el deber de entregar y mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad, lo que incluye barandillas, suelos, cubiertas, impermeabilizaciones y elementos estructurales de la terraza. Cuando la terraza es insegura, pueden activarse responsabilidades civiles, administrativas e incluso penales para el arrendador si se produce un daño.

En España, la normativa clave es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y, en su caso, la normativa autonómica y municipal sobre seguridad en edificaciones. Además, las ordenanzas locales suelen fijar requisitos mínimos de altura de barandillas, resistencia de pavimentos y condiciones de uso de terrazas y azoteas. El incumplimiento de estas obligaciones puede justificar la resolución del contrato, la reducción de la renta o la reclamación de daños y perjuicios por parte del inquilino.

Obligaciones básicas del propietario sobre la terraza

El propietario no solo debe entregar la vivienda en buen estado, sino también conservarla durante todo el contrato. Esto implica revisar y reparar la terraza cuando existan riesgos para la integridad física de las personas o para la conservación del inmueble. La obligación es de resultado en cuanto a la seguridad mínima exigible, y de medios en cuanto a la diligencia en la detección y reparación de los problemas.

• Entregar la terraza en condiciones de seguridad y uso normal al inicio del contrato.
• Realizar las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y seguridad.
• Atender con diligencia las comunicaciones del inquilino sobre riesgos o daños.
• Cumplir la normativa técnica y urbanística aplicable a barandillas, suelos y estructuras.
• Asumir el coste de las reparaciones estructurales o de seguridad, salvo pacto válido en contrario.
• Permitir el uso pacífico de la terraza, sin restricciones arbitrarias, siempre que sea segura.

Qué se considera una terraza insegura en un alquiler

Una terraza se considera insegura cuando presenta defectos, daños o carencias que pueden provocar caídas, desprendimientos, filtraciones graves o cualquier otro riesgo relevante para las personas o los bienes. No es necesario que se haya producido un accidente para que exista obligación de actuar: basta con que el riesgo sea objetivamente apreciable y que supere las molestias normales de la vida cotidiana.

• Barandillas por debajo de la altura mínima legal o con huecos excesivos.
• Barandillas sueltas, oxidadas o con anclajes deteriorados.
• Pavimento resbaladizo sin tratamiento antideslizante en zonas expuestas.
• Baldosas sueltas, rotas o con desniveles que provoquen tropiezos.
• Filtraciones de agua que afecten a la estructura o a viviendas inferiores.
• Grietas profundas en forjados, voladizos o petos que indiquen posible fallo estructural.
• Elementos añadidos sin control técnico (pérgolas, jardineras pesadas, cerramientos precarios).
• Instalaciones eléctricas improvisadas o sin protección frente a la intemperie.

También puede hablarse de terraza insegura cuando el acceso a la misma obliga a atravesar zonas sin protección, escaleras inestables o huecos sin barandilla. En estos casos, el riesgo no se limita a la propia terraza, sino al recorrido necesario para utilizarla.

Responsabilidad por accidentes y daños en la terraza

Cuando se produce un accidente en una terraza insegura, la responsabilidad puede recaer en el propietario, en la comunidad de propietarios, en el inquilino o incluso compartirse entre varios sujetos, según las causas del siniestro. La clave está en determinar quién tenía el deber de mantenimiento, quién conocía el riesgo y si se actuó con la diligencia exigible para evitar el daño.

• Propietario: responde por falta de mantenimiento, vicios ocultos o incumplimiento de su obligación de conservar la vivienda en condiciones de seguridad.
• Comunidad de propietarios: puede ser responsable si el daño deriva de elementos comunes (forjado, cubierta, fachada, bajantes, etc.).
• Inquilino: asume responsabilidad si ha realizado obras sin permiso, ha sobrecargado la terraza o ha hecho un uso claramente inadecuado.
• Terceros: empresas de reformas, instaladores o proveedores que hayan intervenido de forma defectuosa en la terraza.

En caso de lesiones personales, la responsabilidad civil puede ir acompañada de responsabilidad penal si se aprecia imprudencia grave. Por ello, ignorar avisos reiterados del inquilino sobre una terraza peligrosa puede tener consecuencias jurídicas muy serias para el propietario.

Derechos del inquilino y opciones legales

El inquilino no está obligado a soportar una terraza insegura. La ley le reconoce varios derechos cuando la vivienda alquilada presenta defectos graves que afectan a la seguridad o habitabilidad. Estos derechos pueden ejercerse de forma escalonada, empezando por la reclamación amistosa y llegando, si es necesario, a la vía judicial.

• Exigir al propietario la reparación de la terraza en un plazo razonable.
• Solicitar una reducción de la renta mientras dure la situación de inseguridad o las obras.
• Suspender el uso de la terraza si existe riesgo inminente para la integridad física.
• Resolver el contrato de alquiler si el defecto es grave y el propietario no actúa.
• Reclamar una indemnización por daños y perjuicios (materiales, personales o morales).

Para que estas opciones prosperen, es fundamental que el inquilino pueda demostrar que informó al propietario, que el riesgo era real y que la falta de actuación fue relevante. Las pruebas documentales (correos, burofaxes, fotografías, vídeos, informes técnicos) son determinantes en un eventual procedimiento judicial.

Procedimiento para reclamar al propietario

Cuando el inquilino detecta que la terraza es insegura, debe seguir un procedimiento ordenado para reclamar al propietario y dejar constancia de sus gestiones. Una buena estrategia documental aumenta las posibilidades de éxito y reduce el riesgo de conflictos posteriores.

• 1. Comunicación inmediata: informar al propietario tan pronto como se detecte el problema, describiendo el riesgo y aportando fotos o vídeos.
• 2. Requerimiento fehaciente: si no hay respuesta, enviar un burofax o carta certificada solicitando la reparación y fijando un plazo razonable.
• 3. Informe técnico: en casos graves, encargar un informe a un técnico que valore el riesgo y las medidas necesarias.
• 4. Medidas de urgencia: si hay peligro inminente, restringir el uso de la terraza y, si procede, avisar a los servicios municipales o a la comunidad.
• 5. Negociación: intentar un acuerdo sobre plazos de obra, reducción temporal de renta o compensaciones.
• 6. Vía judicial: si el propietario persiste en su inacción, valorar una demanda para exigir la reparación, la reducción de renta, la resolución del contrato o la indemnización.

Reparaciones, obras y accesos a la terraza

Cuando se confirma que la terraza es insegura, el propietario debe organizar las reparaciones necesarias. Estas obras pueden afectar temporalmente al uso de la vivienda y exigir la entrada de técnicos, operarios o peritos. Es importante coordinar adecuadamente los accesos y respetar los derechos de ambas partes.

• El propietario debe avisar con antelación razonable de las visitas técnicas y de las fechas de obra.
• El inquilino está obligado a permitir el acceso a la vivienda para reparaciones necesarias.
• Las obras deben realizarse con la menor molestia posible y en horarios permitidos.
• Si la terraza queda inutilizada durante un tiempo prolongado, puede plantearse una reducción de la renta.
• En obras estructurales o de gran envergadura, puede ser necesario un realojo temporal o un acuerdo específico.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, muchas reparaciones de terrazas que son cubiertas de otros pisos o forman parte de la estructura pueden corresponder a la comunidad. En estos casos, el propietario debe trasladar la incidencia al administrador de fincas y a la junta de propietarios, sin que ello le exima frente al inquilino de garantizar la seguridad.

Seguro del hogar y responsabilidad civil

El seguro del hogar y las pólizas de responsabilidad civil juegan un papel clave cuando se producen daños relacionados con una terraza insegura. Es habitual que exista un seguro de la comunidad, un seguro del propietario y, en ocasiones, un seguro contratado por el inquilino. Cada póliza puede cubrir conceptos distintos y tener franquicias o exclusiones relevantes.

• Seguro de la comunidad: suele cubrir daños en elementos comunes (estructura, cubierta, bajantes) y responsabilidad frente a terceros.
• Seguro del propietario: puede cubrir el continente privativo (terraza de uso privativo, cerramientos) y la responsabilidad civil como arrendador.
• Seguro del inquilino: normalmente cubre el contenido (muebles, enseres) y su responsabilidad civil como ocupante.

En caso de siniestro, es fundamental comunicarlo de inmediato a la aseguradora correspondiente, aportar fotografías, informes y datos de testigos, y no realizar reparaciones definitivas sin autorización, salvo las urgentes para evitar daños mayores. La aseguradora puede repetir contra el responsable final si aprecia negligencia grave o incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento.

Casos prácticos y ejemplos habituales

Los conflictos por terrazas inseguras en alquiler son más frecuentes de lo que parece. Analizar algunos supuestos típicos ayuda a entender cómo se aplican en la práctica las obligaciones del propietario y los derechos del inquilino. Cada caso concreto puede variar, pero existen patrones comunes que conviene conocer.

Estos ejemplos muestran la importancia de revisar el estado de la terraza antes de alquilar, de informar por escrito de cualquier riesgo detectado y de actuar con diligencia ante las primeras señales de inseguridad. Tanto propietario como inquilino comparten el objetivo de evitar daños personales y conflictos legales costosos.

Consejos preventivos para propietarios e inquilinos

La mejor forma de afrontar el problema de una terraza insegura es prevenirlo. Unas pautas básicas de revisión, mantenimiento y comunicación pueden evitar la mayoría de los conflictos y reducir significativamente el riesgo de accidentes. Tanto propietarios como inquilinos tienen margen de actuación preventiva.

• Realizar una inspección visual de la terraza antes de firmar el contrato de alquiler.
• Incluir en el contrato una descripción clara del estado de la terraza y de su uso permitido.
• Evitar sobrecargar la terraza con elementos pesados o instalaciones improvisadas.
• Revisar periódicamente barandillas, pavimentos y puntos de evacuación de agua.
• Informar de inmediato de cualquier grieta, filtración o elemento suelto.
• Consultar a un técnico ante dudas sobre la seguridad estructural.
• Revisar las pólizas de seguro y sus coberturas específicas para terrazas.

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